| 四大捂盘术
记者随机点开“网上房地产”一个楼盘销售信息，可以看到上海楼盘每一次预售总量一般在1万平方米到2万平方米不等，尽管当地政府要求3万平方米以下楼盘要求一次性预售，而每次开盘销售的一般不会超过3栋楼。随着近日购房人气渐旺，一些楼盘的开盘量更是越来越小。
记者发现，许多上海楼盘一年分几次开盘，有的楼盘两次开盘间隔甚至不到15天，而两批楼盘开盘价已出现了明显的变化。从目前的情况来看，一些楼盘半年之内价格就能上浮10%～20%左右，每次开盘的单价上涨数百元至上千元的现象并不少见。
“比较普遍，”一位不愿具名的上海开发商认为，包括颇具嫌疑的金色贝拉维在内，多数上海开发商也存在捂盘惜售行为，有些手法比较隐蔽。本报记者近日遍访上海开发商、房地产代理商、资深研究人士，领略了近年来上海开发商最为常见的四大“捂盘”招数。
招数一：该领证时不领证。目前上海最为常见的变相“捂盘”手段，是将楼盘分批次领取预售许可证。一些开发商根据市场情况，调整其商品房的开盘时间，以此达到利益最大化。也有一些开发商与建筑公司达成默契，延缓工程项目的进度，进而名正言顺的推迟开盘。此外，一些开发商通过申报材料不全、规划故意超标等手段，延迟预售许可证的获取时间。
招数二：刚卖便称已尾盘。不少购房者买房时或许都遇到过这样一幕：当你向开发商询问某套房源时，对方会告诉你这种户型已卖完或所剩无几，如果要买赶快趁早，而实际上这些房源还没有出售。这是上海开发商惯用的“捂盘”手段之一，目的是通过瞒报数据让普通买家误以为产品供应稀缺，并对消费者心理产生影响，借以提高房价。
招数三：高价吓走买家。一些楼盘在认购期间，会向登记客户报出一个预估价格，不过等到进入销售阶段，开发商却突然抬高销售价格，使消费者因房价超出心理预期而望而止步。此前被上海市调查的楼王 “汤臣一品”，该楼盘为台资企业汤臣集团开发，涉嫌价格虚高、捂盘惜售、虚拟交易等。
招数四：联手中介炒作。不少购房者或许会碰到这种情况：在你向开发商提出购房意向时，对方立即说“房子卖光了”。然而你会惊奇地发现，该楼盘周边的二手中介公司里，却挂着很多这楼盘的房源。事实上，在开盘时这些开发商就已将一些房源放至中介处销售，从而产生在售项目盘源紧缺的假相，借此抬高楼盘售价。据介绍，2005年初房价高企时，上海古北聚集着70余家中介公司，如今仍有五六十家中介公司。
政策
从今年6月查处 “汤臣一品”至今，上海市房地局针对开发商捂盘出台了系列“组合拳”。
近日上海市房地局发布 《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》(以下简称《通知》)，其中进一步规范商品房销售行为及制止部分企业捂盘惜售、囤积房源行为成为重要监管方向之一。
根据《通知》要求，超过3万平方米确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。同时，开发企业申请预售至开盘销售的时间将被严格控制，根据规定区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批，批准预售后3—10个工作日内必须对外开盘销售。另外，按照“鼓励自住、规范投资、抑制投机”的要求，房地产开发企业应当在销售全过程落实 “实名制”；同时应当采取措施防止炒房，维持售楼现场销售秩序。
“达到预售标准就必须申请销售，”上海市房地局表示，上海房地产部门将加大商品房销售的监管力度，按照专项整治要求，加大查处力度。凡已达到预售标准的商品房项目不申请预售、已取得预售许可证不开盘、已开盘拒绝对外销售，对本区域住房供应造成影响的，可向相关房地产开发企业发出“行政告知书”，开发企业无正当理由仍拒不开盘和拒绝对外销售的，房地产管理部门将按专项整治的规定，将其列为捂盘惜售、囤积房源的不良行为，记入该企业的信用档案，按规定给予降级或取消资质的处理，并提高其参与土地招拍挂时的准入门槛。
为了保证这一措施的推行，上海还专门成立了 “房地产监测中心”，对每一个房地产项目从土地出让、项目开工直至项目竣工、销售完毕进行全过程跟踪、监测。
上海世联地产资深经纪人李峰(李峰博客,李峰新闻,李峰说吧)认为，开发商捂盘在界定上还存在着很多模糊地带，政府在管理上也有很大的操作难度。从现有规定看，政府规定开发商拿到预售许可证后10天内必须销售，但无法规定楼盘什么进度去拿预售许可证。
2006年7月10日，建设部、发展改革委、工商总局联合发出通知，进一步整顿规范房地产交易秩序。当中提出，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预订款等各种形式变相预售商品房。
事实上，开发商捂盘造成上海住宅供需严重失衡，也引起了上海市房地产协会的密切关注。今年7月初，该协会发出“倡议书”，要求全市房地产开发企业：“不捂盘、不惜售、不炒楼”，做有社会责任感的开发商。 |
